Sertifikat tanah untuk Agunan di Bank ada 2 pilihan

Sertifikat tanah Untuk jaminan di Bank?

Ada dua macam pengikatan di bank bersarkan sertifikat tanah yaitu SKMHT (surat kuasa membebankan hak tanggungan) dan APHT (akta pemberian Hak Tanggungan) sudahkah anda mempunyai sertifikat tanah yang belum bisa daftar dan apa - apa syaratnya bisa di tanyakan di kantor PPAT bisa balik nama  atau membuat sertifikat baru.

lalu apa beda dari keduanya? berikut penjelasan singkatnya.

SKMHT (surat kuasa membebankan hak tanggungan):

1. Bahwa kekuatan pembuktian akta Haka Tanggungan untuk tanah yang telah bersertifikat dan sertifikat Hak tangungan adalah merupakan bukti yang kuat telah adanya perjanjian penjaminan, jaminan mana menyebabkan kreditur mempunyai hak untuk lebih diutamakan terhadap kreditur yang lain (Preferences).

Sedangkan untuk tanha yang belum bersertifikat maka SKMHT tidak dapat dijadikan sebagai bukti yang menyatakan bahwa kreditur pemegang SKMHT mempunai kedudukan yang lebih diutamakan dibanding kreditur lainnya. Hal ini disebabkan belum adanya APHT yang diikuti dengan Pendaftarannya diKantor Pertanahan setempat yang nantinya akan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan yang merupakan bukti adanya pengikatan jaminan terhadap tanah termaksud.

2. Bahwa dengan adanya SKMHT membuktikan bahwa telah terjadi perjanjian kredit dengan menggunakan jaminan, namun kedudukan kreditur pemegang SKMHT atas tanah yang belum bersertifikat adalah merupakan kreditur konkuren dan bukan kreditur preferences sebagaimana dikehendaki oleh UUHT.

Hal inilah yang membedakan fungsi berlakunya Hak tanggungan pada Tanah yang terlah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat. Cara eksekusi apabila terjadi kredit macet (Debitur wanprestasi) bagi pemegang SKMHT tanah ang belum bersertifikat, maka kreditur harus meminta kepada Pengadilan negeri untuk dilakukan lelang eksekusi terhadap tanah termaksud.

1 Mengenai perjanjian kredit diatur dalam UU No. 7 thn 1992 tentang Perbankan sebagaimana diubah dengan UU No. 10 thn 1998 Menurut UU P:erbankan tanah yang belum bersertifikat tidak dapat dijadikan objek jaminan, tetapi dalam praktik hal tersebut terjadi.

2. Penyelesaian kredit macet dengan jaminan tanah yang bersertifikat menurut UUHT dalam praktek tidak sesuai dengan ketentuan UUHT karena menurut UUHT harus melalui KP2LN sedanhgkan dalam praktek dilakukan eksekusi. 

APHT (akta pemberian Hak tanggungan)

Akta Pemberian Hak Tanggungan  ("APHT") mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor preferen) daripada kreditor-kreditor lain (kreditor konkuren) (lihat ps.1 (1) Undang-undang No.4 Tahun 1996 atau  "UUHT").

Jadi, Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan.

Tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat meliputi benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hal itu dimungkinkan karena sifatnya secara fisik menjadi satu kesatuan dengan tanahnya, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, yang berupa bangunan permanen, tanaman keras dan hasl karya, dengan ketentuan bahwa benda-benda tersebut milik pemegang hak maupun milik pihak lain (bila benda-benda itu milik pihak lain, yang bersangkutan/pemilik harus ikut menandatangani APHT).

Pembebanan Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UUHT, yaitu:

1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

2. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi: nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili para pihak, pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.

3. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/ Kabupaten).

4. Sertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan memuat titel eksekutorial dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa".

5. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi).

  

Pada asasnya pemberi Hak Tanggungan (debitor atau pihak lain) wajib hadir sendiri di kantor PPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya (daerah kerjanya adalah per kecamatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah hak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan).

Didalam APHT disebutkan syarat-syarat spesialitas (sebagaimana disebutkan diatas), jumlah pinjaman, penunjukan objek Hak Tanggungan, dan hal-hal yang diperjanjikan (ps.11 (2) UUHT) oleh kreditor dan debitort, termasuk janji Roya Partial (ps.2 (2) UUHT) dan janji penjualan objek Hak Tanggungan di bawah tangan (ps.20 UUHT).

Untuk kepentingan kreditor, dikeluarkan kepadanya tanda bukti adanya Hak Tanggungan, yaitu Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.

Baca: cara menghapus Hak tanggungan/Roya

Cukup jelas ya kalu belum jelas bisa datang saja ke PPAT terdekat atau BPN (badan pertanahan Nasional terdekat.

Bagikan Artikel ini